在法律范畴中，财产依其物理属性及法律特性被划分为动产与不动产。此一分类不仅是物权体系的基石，更对权利的设立、变更、转让及消灭产生根本性影响。明晰二者区别，对于保障交易安全、维护权利人利益及指导司法实践具有至关重要的作用。
一、核心区别：物理属性与法律登记
不动产的核心特征在于其不可移动性，或强制移动将严重损及其经济价值。典型者如土地、海域以及固定附着于其上、分离即导致本质损害的建筑物、林木等。法律对其规制尤为严格，以登记为物权变动的普遍生效要件。例如房屋所有权的转让，非经不动产登记机构登记，不发生法律效力。而动产泛指不动产之外的有体物，其特性在于可移动性，且通常不因移动而减损价值。除船舶、航空器、机动车等少数特殊动产法律要求登记对抗外，绝大多数动产物权的设立和转让，自交付时即发生效力，登记并非强制。
二、权利体系与物权设定的差异
基于物的不同性质，法律设计的物权体系亦有别。不动产之上可设立用益物权，如建设用地使用权、宅基地使用权等，允许权利人对他人所有的不动产进行占有、使用和收益。而动产原则上不能成为用益物权的客体。在担保物权领域，不动产主要设定抵押权，且不移转占有；动产则可设定抵押权（亦不移转占有）或质权（须移转占有）。这种权利设定的差异，深刻反映了法律对财产利用效率与安全价值的平衡。
三、司法管辖与法律适用的分野
在诉讼程序上，涉及不动产的纠纷，通常由不动产所在地人民法院专属管辖。此规定便于法院调查取证及后续可能之执行。而动产纠纷的管辖则依一般地域管辖原则，多由被告住所地或合同履行地法院管辖。在国际私法领域，不动产纠纷一般适用物之所在地法，此乃冲突法中最稳固的系属公式之一；而动产的法律适用规则历史上较为复杂，现代趋势虽亦倾向于适用物之所在地法，但仍有诸多例外。
四、执行程序中的不同处置
财产保全与强制执行程序中，对动产与不动产的处置方法显著不同。对不动产的查封，主要采取张贴封条、公告及向登记机关发出协助执行通知书，禁止其办理权属变更手续。而对动产的查封，除登记查封外，更常见的是就地扣押或提存至指定场所。在拍卖变价环节，不动产的处置周期通常较长，程序更为严谨；动产的处置则相对灵活快捷，但保值性可能较弱。
五、延伸考量：观念中的转化与特定情形
法律实践中亦存在一些界分上的特殊情形。例如，尚未与土地分离的农作物，在成为收割对象时，可被视为未来之动产。而房屋中已预埋的管线、固定安装的设施，原则上已成为不动产的组成部分。随着社会发展，某些财产权利（如不动产抵押权）证券化后，其流通方式又兼具动产特性，体现了财产形态在法律技术下的灵活转化。
综上，动产与不动产的界分，绝非简单的物理判断，而是融合了法律政策、经济效率与社会管理的综合性制度设计。理解其区别，有助于市场主体在交易中准确评估风险、完善合同设计；有助于司法与行政机关正确适用法律、提高处置效能；最终服务于构建清晰、稳定、可预期的财产秩序。在物权日益多元化、交易形态持续创新的当下，把握这一传统法律分类的实质，依然具有不可替代的现实意义。