在房地产交易过程中，“订金”与“定金”是常见的法律概念，二者虽仅一字之差，却在法律性质与退还规则上存在显著差异。对于购房者而言，明确区分何者不可退还，是防范交易风险、维护自身权益的关键。
从法律定义分析，“定金”具有明确的担保性质，属于法律术语。依据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。此即著名的“定金罚则”。在正式签订的购房合同中，若明确约定为“定金”，则其适用该罚则。一旦购房者（给付方）单方反悔、无正当理由拒绝订立主合同或履行合同，则开发商或出售方有权不予返还该笔款项。反之，若系卖方违约导致合同无法履行，购房者有权要求双倍返还。
相对而言，“订金”并非严格的法律概念，在实践中多被视为预付款或意向金，不具有担保合同履行的法律效力。其法律后果取决于双方当事人的约定及未能订立合同的具体原因。若购房合同最终未能成立，收取订金的一方通常应当予以返还。即使一方存在过错，一般也仅承担缔约过失责任，赔偿信赖利益损失，而非直接适用“不予返还”的罚则。“订金”在原则上是可以退还的，其约束力远弱于“定金”。
具体到购房场景，判断款项能否退还的核心在于书面合同的定性。购房者在支付任何款项前，务必仔细审查认购书、意向书或预售合同中的措辞。若文件明确写入“定金”字样，且约定了适用定金罚则，则该笔资金便具备了担保效力，在买方违约时将面临无法取回的风险。若文件中使用“订金”、“预付款”、“诚意金”等表述，且未明确约定其具有定金性质，则其退还可能性较大。最高人民法院相关司法解释亦指出，当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，权利人无权主张定金权利。
交易未能进行的缘由直接影响退款结果。无论是定金还是订金，若因不可归责于双方的事由（如不可抗力、限购政策突然出台等）导致交易失败，款项通常应予返还。若因卖方存在欺诈、隐瞒重要事实或不具备销售资格等根本违约行为，即使合同中写明“定金”，购房者非但可以要求返还，还可追究其违约责任。
在买房过程中，明确约定为“定金”的款项，在支付方违约的情况下将不能退还，其法律约束力最强；而“订金”则通常可退，其性质更接近于预付款。购房者签署文件时须审慎辨明条款用语，清晰理解自身义务，必要时可寻求专业法律意见，以规避资金损失风险，确保交易安全顺畅。