近年来，随着家庭财富传承意识的增强，房产作为核心资产，其过户给子女的方式与税务规划日益受到关注。我国相关法律法规及税务政策持续优化，旨在规范过户行为、保障各方权益并完善税收管理。本文旨在梳理当前适用于房产过户给子女的主要法律路径、新近政策要点及实务注意事项，为公众提供清晰的指引。
目前，将房产过户给子女，主要存在三种法定途径：买卖过户、赠与过户与继承过户。每种方式在法律性质、适用条件、税费成本及后续影响上均有显著区别，需根据家庭具体情况审慎选择。
一、 买卖过户
此方式模拟市场交易行为，双方需签订买卖合同并办理产权转移登记。其核心考量在于税费成本。根据现行规定，子女作为买方，主要可能涉及契税（税率因面积、是否首套而异）、印花税等。父母作为卖方，若房产符合“满五唯一”（持有满五年且为家庭唯一住房）条件，通常可免征个人所得税及增值税（及附加）；若不符合，则可能产生相关税负。此方式优势在于过户后，若子女未来出售该房产，其购房成本可按本次交易价格计算，可能利于减少未来转让时的个人所得税。
二、 赠与过户
赠与方式基于无偿转让协议，需办理公证（部分地区已取消强制公证要求，但实践中仍多建议办理）及产权变更。受赠人（子女）需缴纳契税（税率通常无首套优惠，按法定税率）、印花税。关键点在于，根据财政部、税务总局的相关规定，直系亲属间的房产赠与，赠与方暂不征收增值税与个人所得税。受赠人未来若出售该受赠房产，在计征个人所得税时，除非符合“满五唯一”条件，否则需以财产转让收入减除受赠、转让过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%税率缴纳，其原值为零，税负可能显著增加。
三、 继承过户
继承过户发生在父母一方或双方去世后，依据遗嘱或法定继承进行。此过程主要涉及公证费或法院诉讼（调解）费、登记费。根据现行税收政策，法定继承人继承土地、房屋权属，免征契税与个人所得税（未来出售时的税务处理同受赠房产规则）。继承方式虽无即时交易税费，但依赖于被继承人死亡这一法律事实，无法用于生前规划。
新规与政策动态要点
需特别关注的是，关于税收征管的具体执行口径，各地可能存在细微差异，实践中应以不动产所在地税务机关的最新解释为准。国家持续强化不动产登记信息管理，所有过户流程均需严格遵循《不动产登记暂行条例》等规定，确保材料真实、程序合法。对于限购城市，子女需具备购房资格方能通过买卖或赠与方式受让房产。
实务建议与风险提示
建议进行家庭综合税务测算，对比不同方式下的即时税费与潜在未来税负，结合子女房产持有意图（长期自住或可能出售）做出选择。务必确保法律文件齐全有效，如买卖合同的价款约定需合理，赠与协议表述清晰，遗嘱形式与内容合法。再次，及时办理权属变更登记，物权变动以登记为准，切勿仅停留在协议阶段。关注地方性政策，在办理前可向当地不动产登记中心及税务窗口进行详细咨询。
房产过户给子女是一项涉及物权、税务、继承等多领域法律的复杂事宜，并无绝对最优的单一路径。家庭成员应在充分理解各类方式的法律后果与经济影响的基础上，结合自身资产状况、家庭结构及地方政策，做出最适宜的决策，必要时可寻求专业法律与税务人士的帮助，以顺利完成资产传承，防范后续纠纷。